—айт о строительстве домов и коттеджей

∆итло через ≥потеку
ѕелих ¬. Ќов≥ков ¬. „ечелюк ќ. ∆итло через ≥потеку // ”р¤довий кур'Їр . . 30 июл¤ 1998 (є 144-145) . —. 6

ѕроблема пол≥пшенн¤ житлових умов громад¤н на сьогодн≥ Ї одн≥Їю з найболюч≥ших в ”крањн≥. √оловна причина њњ загостренн¤ " занепад житлового буд≥вництва. …ого стан нин≥ можна охарактеризувати коротко, але досить повно: багатократний спад обс¤г≥в буд≥вництва, коли завантажен≥сть буд≥вельних орган≥зац≥й не перевищуЇ 15-20 в≥дсотк≥в. ѕри цьому понад два м≥льйони громад¤н чекають на пол≥пшенн¤ житлових умов. √оловними причинами такого становища насамперед Ї в≥дсутн≥сть ≥нвестиц≥йних ресурс≥в, висок≥ процентн≥ ставки на споживч≥ кредити, що робить њх недоступними ≥ невиг≥дними дл¤ громад¤н, низький р≥вень доход≥в населенн¤, ¤кий спричин¤Ї в≥дпов≥дно низьку платоспроможн≥сть населенн¤ ≥ не даЇ змоги отримувати позики вище 2-4 тис. грн. «а нин≥шн≥х ц≥н на буд≥вельн≥ матер≥али ≥ роботи така сума Ї м≥зерною.

р≥м того, в ”крањн≥ сьогодн≥ важко запроваджуютьс¤ нов≥ ≥нструменти ф≥нансуванн¤ житлового буд≥вництва. характерн≥ дл¤ ринковоњ економ≥ки, зам≥сть збанкрут≥лоњ технолог≥њ бюджетного ф≥нансуванн¤ ц≥Їњ галуз≥.

ќднак сл≥д зазначити, що кожен з цих ≥нструмент≥в, чи то ≥потека, чи буд≥вельн≥ заощадженн¤, ¤кщо њх розгл¤дати саме через призму сучасноњ ситуац≥њ в економ≥ц≥ держави взагал≥ ≥ у буд≥вельн≥й сфер≥ зокрема, мають ¤к позитивн≥, так ≥ негативн≥ сторони. ѕозитивним Ї те, що вони забезпечують залученн¤ иебюджет-них кошт≥в, передовс≥м заощаджень населенн¤, ≥ тим самим не лише розширюють можливост≥ ф≥нансуванн¤ житлового буд≥вництва ≥ полегшують навантаженн¤ на бюджет, а й значною м≥рою спри¤ють введенню в оф≥ц≥йний об≥г певноњ частини т≥ньових доход≥в громад¤н, ≥цо само по соб≥ Ї дуже актуальною проблемою дл¤ украњнськоњ економ≥ки. ѕо-друге. ¤к ≥потека, так ≥ контрактн≥ заощадженн¤ Ї системними кредитними ≥нструментами, притаманними ≥нфраструктур≥ ринковоњ економ≥ки, њх впровадженн¤ об'Їктивно спри¤Ї по¤в≥ ≥нших ринкових ≥нститут≥в, поглибленню економ≥чноњ реформи загалом.

«начно оперативн≥ше можна запровадити той чи ≥нший вид контрактних заощаджень. ¬они дають великий ≥ досить оперативний ефект у справ≥ залученн¤ заощаджень населенн¤ з њх подальшим ≥нвестуванн¤м у р≥зн≥ довгостроков≥ проекти, однак, зважаючи на особливост≥ цього ≥нструменту, безпосередн≥ ≥нвестиц≥њ у сферу буд≥вництва житла можуть реально початис¤ лише через 3-5 рок≥в в≥д початку стад≥њ заощадженн¤. (—л≥д сказати, що при розгл¤д≥ проблеми запровадженн¤ вищеназваних ≥нструмент≥в ф≥нансуванн¤ житлового буд≥вництва, ми не беремо до уваги поточний момент на ф≥нансовому ринку ”крањни, оск≥льки за умов "захмарноњ" обл≥ковоњ ставки Ќац≥онального банку ”крањни впровадженн¤ будь-¤кого ринкового ф≥нансового ≥нструменту не Ї можливим. јвтори вважають, що поточний стан Ї ¤вищем тимчасовим ≥ ним можна знехтувати при розгл¤д≥ б≥льш-менш в≥ддаленоњ перспективи).

¬ той же час стан житлового буд≥вництва ¤к з точки зору економ≥чноњ, так ≥ соц≥альноњ потребуЇ негайного ≥нвестиц≥йного втручанн¤. ” зв'¤зку з цим, на нашу думку, найб≥льш оперативним ≥ п≥дход¤щим з огл¤ду на поточний момент способом наданн¤ динам≥зму буд≥вництву житла може стати механ≥зм, ¤кий поЇднуЇ ц≥льову кредитну ем≥с≥ю та ц≥льов≥ зовн≥шн≥ запозиченн¤. ќдночасне застосуванн¤ цих двох засоб≥в дозвол¤Ї використати позитивний потенц≥ал кожного.

÷≥льова кредитна ем≥с≥¤: плюси ≥ м≥нуси

«начний досв≥д застосуванн¤ ц≥льовоњ кредитноњ ем≥с≥њ маЇ –еспубл≥ка Ѕ≥лорусь. ¬же трет≥й р≥к Ќац≥ональний банк Ѕ≥лорус≥ зг≥дно з указом президента республ≥ки зд≥йснюЇ позабюджетну кредитну ем≥с≥ю, ¤ка Ї на сьогодн≥ основним джерелом ф≥нансуванн¤ буд≥вництва житла дл¤ тих прошарк≥в населенн¤, ¤к≥ мають обмежен≥ доходи. Ќа основ≥ вказаноњ кредитноњ ем≥с≥њ Ќац≥ональний банк Ѕ≥лорус≥ в≥дкриваЇ кредитну л≥н≥ю ощадному банку "Ѕ≥лорусьбанк" п≥д 2 в≥дсотки р≥чних строком на 40 рок≥в. ” минулому роц≥ загальна сума такоњ кредитноњ л≥н≥њ становила 7,4 трлн. б≥лоруських руб. (майже 190 млн. дол. —Ўј).

ƒл¤ отриманн¤ кредиту громад¤нин маЇ сто¤ти у черз≥ на пол≥пшенн¤ житлових умов, мати сукупний доход на кожного члена родини, не вищий двох споживчих м≥н≥мум≥в. р≥м того, громад¤нин повинен оф≥ц≥йно п≥дтвердити на¤вн≥сть грошових накопичень або закуплених буд≥вель них матер≥ал≥в на суму, що дор≥внюЇ 10 в≥дсоткам вартост≥ житла. ќтже, сума позики становить 90 в≥дсотк≥в вартост≥ майбутнього житла. редит надаЇтьс¤ громад¤нам установами ощадного банку "Ѕ≥лорусьбанк" строком до 40 рок≥в п≥д 2-2,5 в≥дсотка р≥чних. онкретний строк кредиту ≥ розм≥р процентноњ ставки визначаютьс¤ при укладенн≥ кредитного договору. «абезпеченн¤м кредиту Ї отримана громад¤нином квартира, ¤ка стаЇ його власн≥стю лише п≥сл¤ повного погашенн¤ борг≥в за наданою позикою. ƒо цього моменту позичальник користуЇтьс¤ житлом на правах оренди.

ќднак в≥домо, що одн≥Їю з особливостей сфери буд≥вництва Ї досить тривалий часовий пер≥од " в ”крањн≥ в≥н становить в середньому один р≥к. ќтже, ¤кщо врахувати, що у даному раз≥ йдетьс¤ про ем≥с≥йну кредитну л≥н≥ю, то за такого часового в≥др≥зку вона, безумовно, матиме значний вплив на ≥нфл¤ц≥ю. ѕроте ¤кщо вз¤ти до уваги де¤к≥ специф≥чн≥ особливост≥ стану з буд≥вництвом житла в ”крањн≥, то ви¤вл¤Їтьс¤, що негативний часовий вплив можна практично м≥н≥м≥зувати. –≥ч у т≥м. цю сьогодн≥ практично в ус≥х м≥стах ”крањни Ї досить значна к≥льк≥сть готового, але нереал≥зованого, а також недобудованого житла, ¤кого сьогодн≥ лише в систем≥ державноњ корпорац≥њ "”крбуд" нал≥чуЇтьс¤ 8.6 млн. кв. метра з р≥зним ступенем готовност≥. ÷е практично умертвлений товар, ¤кий завдаЇ буд≥вельним п≥дприЇмствам значних матер≥альних збитк≥в. –еал≥зац≥¤ на¤вного готово^ го ≥ недобудованого житла за рахунок ц≥льовоњ кредитноњ ем≥с≥њ даЇ змогу не лише миттЇво вир≥шити цю серйозну економ≥чну проблему, а й значною м≥рою пом'¤кшити ≥нфл¤ц≥йний ефект ем≥с≥њ за рахунок скороченн¤ часового пер≥оду. р≥м того, внасл≥док такого заходу у буд≥вельних орган≥зац≥й з'¤вл¤тьс¤ об≥гов≥ кошти, ¤к≥ вони зможуть витратити на нове буд≥вництво, тим самим на черговому цикл≥ знову скоротити часовий лаг. ƒо реч≥. у Ѕ≥лорус≥ перша ц≥льова кредитна ем≥с≥¤ у 1996 роц≥ була зд≥йснена саме з метою реал≥зац≥њ незавершеного буд≥вництва ≥ стала базовим ≥мпульсом виходу ≥з застою у житловому буд≥вництв≥.

« метою п≥двищенн¤ економ≥чного ефекту в≥д ц≥льовоњ кредитноњ ем≥с≥њ можна було б встановити такий пор¤док наданн¤ кредит≥в громад¤нам, зг≥дно з ¤ким кожен позичальник маЇ внести попередньо 15 " 25 в≥дсотк≥в вартост≥ майбутнього житла на спец≥альний страховий вклад, що не т≥льки стало б додатковою гарант≥Їю погашенн¤ кредиту, а й значною м≥рою спри¤ло б введенню в оф≥ц≥йний об≥г т≥ньових доход≥в населенн¤.

ѕовн≥шн¤ позика: оперативн≥сть ≥ дешевизна

√оловними перевагами зовн≥шн≥х запозичень на житлове буд≥вництво Ї, з одного боку, те, що це один з на-йоперативн≥ших засоб≥в забезпеченн¤ позитивних зрушень у ц≥й сфер≥, а з другого " вони Ї значно дешевшими в нин≥шн≥х умовах в≥д внутр≥шн≥х ф≥нансових ресурс≥в. –≥вень процентних ставок таких запозичень (7-10 в≥дсотк≥в на тл≥ 90 " 100 в≥дсотк≥в на в≥тчизн¤ному ф≥нансовому ринку) на довгостроков≥й основ≥ (20-25 рок≥в) ц≥лком в≥дпов≥даЇ платоспроможност≥ досить широкого прошарку громад¤н ”крањни. ” св≥тов≥й практиц≥ Ї приклади такого ц≥льового кредитуванн¤. Ќаприклад, на таких умовах —в≥товий банк надав ц≥льову позику на житлове буд≥вництво ѕольщ≥ на суму 500 млн. долар≥в —Ўј. Ќин≥ вир≥шуЇтьс¤ питанн¤ з позикою —Ўј на житлове буд≥вництво –ос≥йськ≥й ‘едерац≥њ.

“ак≥ кредити ”крањна може отримати п≥д гарант≥ю ур¤ду. Ќадал≥ держава через уповноважений банк (наприклад, через установи ќщадного банку ”крањни, зважаючи на розвинуту њх мережу) надаЇ ц≥льов≥ кредити громад¤нам на буд≥вництво ≥ придбанн¤ ними житла у приватну власн≥сть. ћехан≥зм погашенн¤ кредит≥в може бути таким самим, ¤к ≥ у раз≥ ц≥льовоњ кредитноњ ем≥с≥њ: забезпеченн¤м погашенн¤ позики маЇ бути отримане житло, право власност≥ на ¤ке переходить до позичальника лише в раз≥ повного погашенн¤ позики. ƒодатковим забезпеченн¤м погашенн¤ кредиту Ї попередн≥й страховий вклад, ¤кий може бути трохи б≥льшим, н≥ж у раз≥ ц≥льовоњ кредитноњ ем≥с≥њ, оск≥льки зрозум≥ло, що плата за так≥ позики буде вищою, н≥ж у раз≥ ем≥с≥њ. “ому ц≥ позики можуть надаватис¤ громад¤нам з б≥льш високим р≥внем доход≥в, в≥дпов≥дно спец≥альний попередн≥й страховий вклад може становити 20-30 в≥дсотк≥в в≥д вартост≥ житла.

ѕерспективи

–еал≥зац≥¤ запропонованих способ≥в ф≥нансуванн¤ житлового буд≥вництва справить не лише величезний соц≥альний ефект, а й значною м≥рою спри¤тиме економ≥чному зростанню, оск≥льки ≥нвестиц≥њ у житлобуд≥вну галузь, про що вже йшлос¤ вище, мають один з найб≥льших мультипл≥кац≥йних ефект≥в. Ќаприклад, кредит сумою 500 млн. долар≥в —Ўј(або ц≥льова кредитна ем≥с≥¤ на екв≥валентну суму) дасть змогу про-ф≥нансувати буд≥вництво майже 1,8 млн. кв. метр≥в житла (це майже «ќ тис¤ч квартир, середн¤ загальна площа ¤ких 60 кв. метр≥в). ƒл¤ зведенн¤ такоњ к≥лькост≥ житла потр≥бно зад≥¤ти понад 800 тис¤ч прац≥вник≥в р≥зних профес≥й. ¬≥драхуванн¤ до бюджету прибуткового податку в≥д њхньоњ зароб≥тноњ плати (сьогодн≥ частка зароб≥тноњ плати у соб≥вартост≥ буд≥вництва с¤гаЇ 20 " 25 в≥дсотк≥в) становитиме понад 128 млн. грн. ƒодана варт≥сть на такий обс¤г роб≥т " 216 млн. гри. ѕодаток на прибуток " майже 49 млн. грн. « урахуванн¤м ус≥х ≥нших податкових в≥драхувань загальна њх сума становитиме майже 500 мли. грн. ƒо цього сл≥д додати необх≥дн≥ в такому раз≥ витрати громад¤н на мебл≥, побутову телерад≥оапаратуру. ≥нш≥ споживч≥ товари довготривалого використанн¤. комунальн≥ платеж≥ тощо.

¬ажливим позитивним результа-"гом буде також зростанн¤ завантаженост≥ п≥дприЇмств буд≥вельного комплексу, пол≥пшитьс¤ њх економ≥чний стан. зросте зайн¤т≥сть населенн¤. р≥м того, треба враховувати ≥ той факт, що запропонована схема ф≥нансуванн¤ житлового буд≥вництва ≥ придбанн¤ житла у приватну власн≥сть значною м≥рою спри¤тиме заохоченню економ≥чноњ активност≥ громад¤н, зростанню њхнього добробуту, зм≥цненню соц≥альноњ стаб≥льност≥.

Ќа наше тверде переконанн¤, настав час зосередитись на розв'¤занн≥ проблеми житлового буд≥вництва ≥ вжити конкретних ≥ реальних заход≥в, аби вивести цю пров≥дну ≥ надзвичайно соц≥альне важливу галузь економ≥ки з глибокоњ кризи.