|
|
—татьи о строительстве >> ∆илищна¤ экономика
>> " онтракти" впевнен≥: у приватних ∆≈ ≥в - чимал≥ перспективи дл¤ б≥знесу |
" онтракти" впевнен≥: у приватних ∆≈ ≥в - чимал≥ перспективи дл¤ б≥знесу
—идорук —. " онтракти" впевнен≥: у приватних ∆≈ ≥в - чимал≥ перспективи дл¤ б≥знесу // √алицьк≥ контракти . . 28 феврал¤ 2000 (є 9) . —. 21-22
ќбс¤г ринку житлово-комунальних послуг становить 3-5 млрд. гривень на р≥к, а п≥дприЇмц≥ його освоњли всього на 2,5%
ќсвоЇнн¤ приватним б≥знесом ринку обслуговуванн¤ житла проходить мл¤во, ¤к ≥ створенн¤ кондом≥н≥ум≥в (об'Їднань громад¤н-сп≥ввласник≥в багатоквартирного будинку). Ќав≥ть приватизац≥¤ квартир, розпочавшись ще 1992 року, охопила лише 64% державного житлового фонду. Ќа думку фах≥вц≥в, стр≥мке роздержавленн¤ сфери обслуговуванн¤ житла почнетьс¤ з по¤вою реальних санкц≥й щодо неплатник≥в та в≥льного ц≥ноутворенн¤ у галуз≥ (це може статис¤ також ≥з прийн¤тт¤м ∆итлового кодексу). ћешканц≥ багатоквартирних будинк≥в, шукаючи "в кого дешевше" та уникаючи голодних монопол≥ст≥в, будуть змушен≥ створювати кондом≥н≥уми та асоц≥ац≥њ кондом≥н≥ум≥в, укладати з недержавними структурами пр¤м≥ угоди, ≥н≥ц≥ювати конкурси на право обслуговуванн¤ своњх будинк≥в та прибудинкових територ≥й. ¬ажливо не прогавити прогнозований сплеск попиту.
100% соб≥вартост≥ послуг може с¤гати 1,2 грн. за м2
Ќайважлив≥шим чинником д≥¤льност≥ будь-¤кого п≥дприЇмц¤ Ї попит на його товари чи послуги, от≥ легендарн≥ ринки збуту, за перед≥л ¤ких (принаймн≥, так написано у п≥дручниках з ≥стор≥њ) спалахували локальн≥ ≥ нав≥ть св≥тов≥ в≥йни. ” б≥дних державах найц≥кав≥шими ринками Ї т≥, де в≥дбуваЇтьс¤ задоволенн¤ первинних потреб: харчуванн¤, од¤г, житло. ќстаннЇ, аби за ¤кийсь час будинки не розвалилис¤ з перетворенн¤м пожильц≥в на бомж≥в, необх≥дно не лише будувати, а й обслуговувати.
ћасштаби цього ринку таки викликають повагу. якби "за квартиру" регул¤рно платили вс≥ (р≥вень проплат у середньому в ”крањн≥ становить 65%), то, вз¤вши за основу нин≥шню м≥с¤чну квартирну плату в 19 коп. за кв. м та на¤вний багатоповерховий (не в≥домчий) житловий фонд у 450 млн. кв. м, отримаЇмо 1,1 млрд. грн. на р≥к.
“а й це ще не все: на запитанн¤ " онтракт≥в", зв≥дки вз¤лис¤ т≥ сакраментальн≥ 19 коп., що з 1996 року (без урахуванн¤ ≥нфл¤ц≥њ!) вважаютьс¤ 80% компенсац≥Їю соб≥вартост≥ утриманн¤ житлового фонду, фах≥вц≥ по¤снили, що цифра ц¤ суто пол≥тична ≥ наводитьс¤ дл¤ окозамилюванн¤ громад¤н та ћ≥жнародного валютного фонду. Ќасправд≥ цей середньодержавний показник (йдетьс¤ про 100% в≥дшкодуванн¤) лежить у межах 50-70 коп.
“очн≥шим оц≥нкам заважаЇ величезна диференц≥ац≥¤ соб≥вартост≥. «а п≥драхунками ÷ентру спри¤нн¤ житловим та мун≥ципальним реформам (÷—∆ћ–), ¤кий донедавна ф≥нансувавс¤ USAID, дл¤ помешкань без зручностей на околиц≥ райцентру вона може бути й 7-10 коп. за кв. м, а дл¤ центру иЇва - 1-1,2 грн. якщо ц≥ноутворенн¤ на тепло, газ, телефон, електроенерг≥ю можна дуже умовно вважати ринковим, то розц≥нки на комунальн≥ послуги (вивезенн¤ см≥тт¤, л≥фт, прибиранн¤ сходових кл≥ток, поточний ремонт даху та ст≥н, обслуговуванн¤ л≥фт≥в (це окрема велика тема), заскленн¤ в≥кон п≥д`њзд≥в, робота сантехн≥ки (загалом 26 позиц≥й, що оплачуютьс¤ отими 19 коп.), за з≥ставленн¤ куп≥вельноњ спроможност≥ валют, в≥д час≥в —–—– практично не зм≥нилис¤. ќсь чому перех≥д до 100% компенсац≥њ вартост≥ житлово-комунальних послуг т¤гне за собою п≥двищенн¤ квартирноњ плати не на оч≥куван≥ 20%, а в 1,5-2 рази.
ƒержавний ∆≈ - собака на с≥н≥
ƒержавна (мун≥ципальна) житлово-експлуатац≥йна контора (∆≈ , вт≥м, назви можуть бути в р≥зних вар≥антах) Ї рел≥ктом нав≥ть дл¤ такоњ недореформованоњ економ≥ки, ¤к в≥тчизн¤на. ѕопри всю принадн≥сть ринку житлових послуг дл¤ малого та середнього б≥знесу, за даними експерта ÷—∆ћ– –≥пс≥ме ’рЇновоњ-Ўимк≥ноњ, з близько 1,5 тис. украњнських ∆≈ ≥в форму власност≥ на сьогодн≥ зм≥нили лише 117 (8%). ¬они обслуговують близько 2,5 тис. будинк≥в з 300 тис. квартир (6% житлового фонду). ѕо иЇву цей показник значно нижчий - 17 недержавних з 460 (3,7%). ƒекларац≥њ про необх≥дн≥сть "впровадженн¤ ринкових та конкурентних засад у сфер≥ обслуговуванн¤ житла" лунають з 1992 року ≥ вже вилилис¤ у ц≥лу низку закон≥в, указ≥в ѕрезидента, постанов ћ та ≥нших нормативних акт≥в. Ѕ≥да лише в тому, що в цих документах багато загальних побажань та рекомендац≥й, проте дуже мало норм пр¤моњ д≥њ. ¬т≥м, квал≥ф≥коване використанн¤ вже на¤вноњ нормативноњ бази дозвол¤Ї недержавним структурам виходити на ринок обслуговуванн¤ житла ≥ нав≥ть ц≥лком усп≥шно на ньому працювати. ™дина обов'¤зкова умова - в≥дсутн≥сть перешкод з боку райадм≥н≥страц≥й.
÷≥Їњ умови дос¤гти вдаЇтьс¤ далеко не скр≥зь. як розпов≥в " онтрактам" координатор ÷—∆ћ– професор ћикола ЋЇбЇдЇв, на завад≥ сто¤ть ∆≈ и, ¤к≥ п≥дпор¤дкован≥ райадм≥н≥страц≥¤м, що Ї формальними власниками неприватизованого житла, а в план≥ виконанн¤ роб≥т Ї фактично сам≥ соб≥ замовниками, п≥др¤дниками та контролерами. „ерез монопольне становище ∆≈ ≥в вони Ї структурами, сказати б, "з автоматичною рентабельн≥стю". √рош≥ збирають ск≥льки вийде, а ремонтн≥ роботи виконуютьс¤ лише частково в обс¤гах, ще менших за надходженн¤. —к≥льки становить оте "частково" визначаЇ кер≥вництво ∆≈ у, ¤ке завжди може вмотивувати невиконанн¤ роб≥т недостатн≥ми проплатами населенн¤.
ѕроте зарплати у ∆≈ ах далеко не найнижч≥ у держав≥. як насл≥док, житловий фонд катастроф≥чно стар≥Ї ≥ вимагаЇ величезних витрат на капремонт (за вкрай обережними оц≥нками, $5-10 млрд), ¤кий за законом маЇ бути зроблений державним коштом. ¬иконанн¤ ц≥Їњ норми вже н≥хто не спод≥ваЇтьс¤. як вважаЇ пан≥ ’рЇнова-Ўимк≥на, реформи таки п≥шли, ≥ чинник≥в тут два: з одного боку, дедал≥ б≥льше м≥сцевих адм≥н≥страц≥й, нал¤каних жахливим вигл¤дом будинк≥в, що от-от розвал¤тьс¤, пускають на "кормов≥ територ≥њ" недержавн≥ структури, з ≥ншого - мешканц¤м обридло платити нев≥домо за що. ÷е робитьс¤ через орган≥зац≥ю в≥дпов≥дних конкурс≥в.
онтроль територ≥њ даЇ переваги у вс≥х видах б≥знесу
ўо ж отримуЇ п≥дприЇмець, ¤кому вистачило снаги виграти конкурс та вз¤ти будинки на обслуговуванн¤" ƒосв≥д першопрох≥дц≥в св≥дчить, що дл¤ того, аби рентабельн≥сть не була в≥д'Їмною, в обслуговуванн≥ маЇ бути 2-4 тис. квартир. Ќижн¤ межа визначаЇтьс¤ необх≥дним м≥н≥мумом оборотних кошт≥в, верхн¤ - надм≥рним розростанн¤м територ≥њ, що обслуговуЇтьс¤, та утрудненн¤ми в управл≥нн≥. –≥ч у т≥м, що п≥дприЇмство з обслуговуванн¤ житла в ≥деал≥ далеко не лише "контора". ¬оно повинно мати майстерн≥, транспорт, с¤ку-таку буд≥вельну та землерийну техн≥ку. ” такому раз≥ можна ≥стотно зекономити, вз¤вши на себе не лише послуги з др≥бного ремонту власне будинк≥в, а й обслуговуванн¤ електричних, теплових та водог≥нних мереж ц≥лого м≥крорайону.
“од≥ не потр≥бно укладати в≥дпов≥дн≥ угоди з монопол≥стами (водоканалом, обленерго тощо), чињ нормативи на обслуговуванн¤ своњх мереж, ¤к св≥дчать фах≥вц≥, нер≥дко завищен≥ на 40% проти соб≥вартост≥. якщо ж Ї трохи "зайвих" грошей, то, прим≥ром, на д≥л¤нках, де труби особливо швидко ≥ржав≥ють через сус≥дство електрокабел≥в, можна покласти труби пластиков≥ ≥ на 50 рок≥в про них забути - також економ≥¤. ƒобр≥ грош≥ можна "зн¤ти" ≥ на заходах ≥з енерго- та теплозбереженн¤. ≤ все ж абсолютна б≥льш≥сть п≥дприЇмц≥в рада, ¤кщо в обслуговуванн≥ житла (згадаймо про 19 коп.) њм вдаЇтьс¤ вийти на нул≥ ≥ "застовпити уг≥дд¤" в над≥њ, що цей б≥знес колись стане виг≥дним.
ƒо реч≥, про уг≥дд¤. «а нин≥шн≥х умов основн≥ зароб≥тки недержавн≥ ∆≈ и мають на так званих додаткових платних послугах, що не вход¤ть до "перел≥ку 26". ÷е може бути майже все, що завгодно: ремонти квартир, заскленн¤ та оздобленн¤ балкон≥в, здаванн¤ в оренду нежитлових прим≥щень, кабельне телебаченн¤, наст≥нна реклама, автосто¤нки, юридичн≥ та р≥елторськ≥ послуги. ќстанн≥ Ї особливо ц≥кавими, поза¤к недержавне п≥дприЇмство з метою ст¤гненн¤ квартирноњ плати намагаЇтьс¤ бути в курс≥ справ та добробуту мешканц≥в м≥крорайону, "пасти" њх ефективн≥ше за податк≥вц≥в (п≥сл¤ "освоЇнн¤ територ≥њ" недержавним ∆≈ ом р≥вень оплати населенн¤м послуг зростаЇ у 1,5-2 рази).
≤нформац≥¤ про квартири, що продаютьс¤, також чогось варта, тим б≥льше, що за новим ∆итловим кодексом продаж квартир зл≥сних неплатник≥в може стати обов'¤зковим. ¬≥дтак недержавний ∆≈ через значно гнучк≥ший менеджмент отримуЇ на своњй територ≥њ певн≥ монопол≥стичн≥ переваги: можлив≥сть контролювати малий б≥знес, а також усп≥шно ≥нвестувати в нього. ћаЇмо на уваз≥ в≥дкритт¤ торгових точок, буд≥вництво гараж≥в, автосто¤нок тощо. "“урнути" п≥дприЇмство, ¤ке встигло вкор≥нитис¤, м≥сцева влада, певна р≥ч, може, але под≥бна екзекуц≥¤ з огл¤ду на необх≥дн≥сть орган≥зац≥њ нового конкурсу та ймов≥рну судову т¤ганину видаЇтьс¤ надто гром≥здкою.
√ромад¤ни приватизують пов≥тр¤ у квартирах
¬≥д бочки меду перейд≥мо до ложки дьогтю, тим паче, що в б≥знес≥ з обслуговуванн¤ житла цих ложок безл≥ч. ќсь хоча б те, що бюджетн≥ кошти, призначен≥ на виплату субсид≥й та компенсац≥ю п≥льг приватним ∆≈ ам отримати набагато важче. “а чи не найб≥льшим головним болем Ї неврегульоване законодавством питанн¤ власност≥ на багатоквартирний будинок, адже саме власник ¤к юрособа виступаЇ замовником пропонованих послуг та оплачуЇ њх. ожний член об'Їднанн¤ сп≥ввласник≥в багатоквартирного будинку (ќ—ЅЅ), окр≥м власне квартири, маЇ частку у вартост≥ прим≥щень загального користуванн¤ та будинковоњ ≥нфраструктури. якщо ќ—ЅЅ не створюЇтьс¤, то загальний "шмат" залишаЇтьс¤ у волод≥нн≥ м≥сцевоњ влади. ‘ах≥вц≥ жартують, що, купуючи чи приватизовуючи квартиру, ми отримуЇмо право лише на пов≥тр¤ у н≥й.
¬≥дтак ≥з приблизно 80 тис. багатоквартирних будинк≥в ”крањни кондом≥н≥уми створено лише у 1100. ¬ основному це кињвськ≥ новобудови. Ќаприклад, на столичному масив≥ "ѕозн¤ки", де забудова зд≥йснюЇтьс¤ за кошти пор≥вн¤но заможних громад¤н, об'Їднанн¤ сп≥ввласник≥в виникають одразу п≥сл¤ заселенн¤. ¬оно й зрозум≥ло: "чист≥й" публ≥ц≥, чињ особист≥ доходи не дуже р≥зн¤тьс¤, набагато легше згуртуватис¤. ÷≥каво й те, що абсолютна б≥льш≥сть позн¤к≥вських кондом≥н≥ум≥в одразу намагаЇтьс¤ унезалежнитис¤ в≥д державних ∆≈ ≥в ≥, найн¤вши бухгалтера, електрика, дв≥рника та сантехн≥ка, переходить на самообслуговуванн¤, хоча соб≥варт≥сть послуг у цьому випадку на 30-60% вища, н≥ж у потужного недержавного ∆≈ у.
—толиц¤ - ще не вс¤ ”крањна. Ќа перифер≥њ кондом≥н≥уми нер≥дко зазнають справжн≥х пересл≥дувань. Ќайпрост≥ша форма покаранн¤ "самост≥йник≥в" - визнанн¤ њх суб`Їктами господарюванн¤ з метою отриманн¤ прибутку. ¬≥дтак податкова зн≥маЇ вершки дв≥ч≥: спочатку з ус≥Їњ суми квартплати, а пот≥м через оподаткуванн¤ "зовн≥шн≥х" надавач≥в послуг. “рапл¤ютьс¤ ≥ витончен≥ш≥ "нањзди". Ќаприклад, кондом≥н≥ум у —в≥тловодську власним коштом встановив на горищ≥ будинку автономну газову котельну, спод≥ваючись на 35% знизити виплати за теплопостачанн¤ ≥ не потерпати взимку через холодн≥ батарењ.
ћ≥сцева податкова з ≥н≥ц≥ативи тепловик≥в (теплопостачанн¤ вони одразу ж в≥др≥зали) визнала об`Їднанн¤ виробником тепловоњ енерг≥њ, а газотрейдер, в≥дпов≥дно, "зар¤див" йому промисловий тариф зам≥сть побутового. ѕ≥сл¤ сплати податк≥в та розрахунку за газ соб≥варт≥сть тепла ви¤вилас¤ в 1,5 разу вищою, н≥ж до встановленн¤ котельноњ. ¬≥дтак ≥снуЇ пресинг влади м≥сцевоњ ¤к на недержавн≥ ∆≈ и, так ≥ на њхн≥х потенц≥йних замовник≥в - кондом≥н≥уми, тим часом ¤к влада центральна з приходом на посаду прем'Їра ¬≥ктора ёщенка, здаЇтьс¤, намагаЇтьс¤ реформаторським процесам спри¤ти.
–еволюц≥¤ в≥дкладаЇтьс¤ до затвердженн¤ ∆итлового кодексу
якщо п≥дприЇмець не з л¤кливих ≥ твердо вир≥шив заснувати приватний ∆≈ , не зайвим буде зупинитис¤ детальн≥ше на нормативн≥й баз≥. «агалом цього б≥знесу безпосередньо стосуютьс¤ понад 20 документ≥в. “ак замовника, тобто кондом≥н≥уми разом з њхн≥м типовим статутом, легал≥зовано ще постановою ћ є588 в≥д 31.07.95 р. ѕор≥вн¤но св≥жим наказом ƒержбуду в≥д 30.09.98 року затверджено ѕоложенн¤ про пор¤док конкурсного в≥дбору п≥дприЇмств дл¤ обслуговуванн¤ та ремонту житлового фонду та прибудинковоњ територ≥њ разом з ѕрим≥рним договором про таке обслуговуванн¤. ” положенн≥ Ї розк≥шна норма: п≥дприЇмець, ¤кому райадм≥н≥страц≥¤ без поважних причин в≥дмовила в орган≥зац≥њ конкурсу, може позиватис¤ в арб≥траж≥. јле за даними ƒержбуду под≥бних позов≥в ще н≥хто не подавав.
÷≥кава ≥стор≥¤ по¤ви документу у виклад≥ ¬олодимира ѕанагушина, кер≥вника в≥дд≥лу житлового господарства ƒержбуду. «а задумом це мала бути постанова ћ, де передбачалос¤ право орган≥в м≥сцевоњ влади передавати њм (на час д≥њ договору) майно њхн≥х державних предтеч, ≥ нав≥ть пропонувалос¤ ƒѕј ≥н≥ц≥ювати внесенн¤ зм≥н до податкового законодавства на предмет зв≥льненн¤ в≥д оподаткуванн¤ (за певних умов) прибутк≥в недержавних ∆≈ ≥в. ” процес≥ узгодженн¤ "на постанову ћ питанн¤ не пот¤гло", виродившись у в≥домчий наказ. ÷≥каво, що нагородженн¤ середньоњ руки чиновника грамотою ћ на постанову ц≥лком "т¤гне" (за 1999 р≥к понад половина пî |
|
|
