—айт о строительстве домов и коттеджей

" онтракти" переконан≥: час ≥нвестувати у первинний ринок житла
" онтракти" переконан≥: час ≥нвестувати у первинний ринок житла // √алицьк≥ контракти . . 6 но¤бр¤ 1999 (є 49) . —. 21

якщо ви хочете придбати житло дл¤ себе чи дл¤ своњх прац≥вник≥в - не гайтес¤. ¬же зараз ситуац≥¤ на ринку спри¤тлива. ј з нового року ѕƒ¬ на буд≥вельно-монтажн≥ роботи при буд≥вництв≥ житла не ст¤гуватиметьс¤, що зробить ≥нвестиц≥њ у новозбудоване житло ще приваблив≥шими.

Ќовобудови ½втрат¤ть╗ ѕƒ¬

¬же з 1 с≥чн¤ 2000 року набуде чинност≥ доповненн¤ до «акону ½ѕро ѕƒ¬╗, за ¤ким операц≥њ з виконанн¤ роб≥т з буд≥вництва житла зв≥льн¤ютьс¤ в≥д податку на додану варт≥сть. “ож з урахуванн¤м того, що варт≥сть буд≥вельно-монтажних роб≥т нин≥ становить близько 30% соб≥вартост≥ новобудов, п≥сл¤ набранн¤ чинност≥ доповненн¤ до закону останн¤ маЇ зменшитис¤ приблизно на 5-7%. Ўвидше за все, тод≥ бажаючих ≥нвестувати в буд≥вництво новоњ квартири, зам≥сть того, щоб шукати соб≥ потриманий вар≥ант, значно поб≥льшаЇ. ÷е насамперед стосуЇтьс¤ столиц≥, де первинний ринок завд¤ки зрослим масштабам обс¤г≥в буд≥вництва дов≥в, що в≥н таки справд≥ ≥снуЇ. ќднак зовс≥м не обов'¤зково пасивно чекати нового року (хтозна, ¤к≥ неспод≥ванки в≥н ще принесе з собою) " вже й зараз знайдетьс¤ вдосталь випадк≥в, коли аналог≥чний (а то й кращий) вар≥ант на первинному ринку об≥йдетьс¤ покупцю дешевше, н≥ж на вторинному. ¬одночас прискорен≥ темпи девальвац≥њ гривн≥, що нараз≥ спостер≥гаютьс¤, вже, здаЇтьс¤, зробили все, аби т≥ випадки з вин¤тку перетворилис¤ на правило. ј ≥нвестори перекинули своњ кошти з вторинного сегменту на первинний.

ѕоки вторинний ринок здешевивс¤ на третину, долар зр≥с втрич≥

«агалом вторинний ринок нерухомих об'Їкт≥в з його доларовими котируванн¤ми вже другий р≥к посп≥ль переживаЇ невтримний ц≥новий спад. ≤ щодал≥, то швидший.

1997 р≥к з його п≥ковими ц≥нами, коли варт≥сть квадратного метра типовоњ столичноњ квартири в спальному район≥ коливалас¤ навколо р≥вн¤ $400 з ампл≥тудою плюс-м≥нус $50, п≥шов у небутт¤. …ому на зм≥ну прийшов 1998 р≥к, що характеризувавс¤ суттЇвими диспропорц≥¤ми м≥ж зрослою пропозиц≥Їю та скороченим платоспроможним попитом " к≥льк≥сть продавц≥в у 5-6 раз≥в перевищила число потенц≥йних покупц≥в. ≤ це через те, що, з одного боку, далас¤ взнаки масова приватизац≥¤, з другого " зм≥на сп≥вв≥дношенн¤ гривн≥ до долара " в лютому 1998 року гривн¤ вперше з моменту свого запровадженн¤ втратила стаб≥льн≥сть, а в серпн≥ цього ж року њњ вразила жорстока ф≥нансова криза. ¬насл≥док цього висх≥дна ц≥нова тенденц≥¤, що доти впевнено панувала на ринку ≥ об≥ц¤ла при перепродажу житла досить щедр≥ див≥денди (часом ц≥ни за р≥к подвоювалис¤), була зруйнована, ≥ њй на зм≥ну прийшла низх≥дна. ѕрот¤гом 1998 року ц≥ни пропозиц≥њ (на вторинному ринку вони традиц≥йно вираховуютьс¤ в доларовому екв≥валент≥) зменшилис¤ на 10%, реальн≥ ж ц≥ни продаж≥в, ¤к запевн¤ють практики, " до 20%.

ѕоточний р≥к над≥йно закр≥пив започатковану тенденц≥ю до спаду " за п≥драхунками фах≥вц≥в, ¤к≥ провад¤ть пост≥йний мон≥торинг ц≥н пропозиц≥њ, зокрема столична житлова нерухом≥сть втратила ще чверть своЇњ ц≥ни. ¬арт≥сть житлового ½квадрату╗ в спальних районах впевнено ½п≥рнула╗ п≥д позначку $300. ≤ т≥ грошовит≥ любител≥ ½пограти╗ на перепродажу нерухомост≥, ¤к≥ ризикнули скористатис¤ порадою ½ онтракт≥в╗ (див. є8/99) " ½житло, продане сьогодн≥, згодом можна виг≥дно повернути назад, придбавши аналог≥чне чи нав≥ть краще, та ще й з певним зиском дл¤ себе╗, " спроможн≥ були ½наварити╗ соб≥ за р≥к близько 30% суми укладеного ран≥ше контракту на продаж ½зайвоњ╗ квартири.

≤ навпаки, за такоњ тенденц≥њ щось заробити на перепродаж≥ (купити, щоб пот≥м продати) старого житла " надскладне завданн¤. ѕроте продати старе за тверду валюту ≥ про≥нвестувати нове гривн¤ми " то вже зовс≥м ≥нша справа. јдже ц≥нове п≥ке на секонд-хенд апартаменти стосуЇтьс¤ њхньоњ доларовоњ вартост≥. ј швидк≥сть, з ¤кою спадали доларов≥ ц≥ни на вторинному ринку нерухомост≥, значно в≥дставала в≥д темп≥в зростанн¤ самого долара по в≥дношенню до в≥тчизн¤ноњ гривн≥. “ак, за два останн≥ роки валютний екв≥валент вартост≥ квадратного метра потриманого житла втратив близько третини, в той час ¤к девальвац≥йн≥ процеси зробили долар тепер вже практично втрич≥ дорожчим за гривню.

Ќа первинному ц≥ни зростають пов≥льн≥ше, н≥ж знец≥нюЇтьс¤ гривн¤

÷≥ни на новобудови звичайно ж оф≥ц≥йно вираховуютьс¤ в гривн¤х. ¬они хоч ≥ зростали, але пов≥льн≥ше, н≥ж знец≥нювалис¤ нац≥ональн≥ грош≥ по в≥дношенню до долара. “обто гривнев≥ ц≥ни на новозбудоване житло фактично втрачали св≥й доларовий екв≥валент швидше, н≥ж потриман≥ апартаменти. ј це суттЇво зм≥нило ц≥нов≥ пропорц≥њ м≥ж первинним та вторинним сегментами ринку. Ќ≥, буд≥вельники в≥д своњх доход≥в зовс≥м не в≥дмовл¤лис¤, але, щоб мати вдосталь роботи, мусили швидше за розр≥знених продавц≥в вторинного ринку реагувати на спадаючий попит. ¬насл≥док чого ¤кщо ран≥ше вторинний ринок житла пропонував пом≥рн≥ш≥ ц≥ни, н≥ж первинний (у доларовому екв≥валент≥), то зараз все навпаки. Ќаприклад, ¤кщо куп≥вл¤ двок≥мнатноњ квартири (загальна площа близько 56 кв. м) у 8-10 р≥чному будинку попул¤рноњ сер≥њ јѕ¬— у спальному район≥ нараз≥ обходитьс¤ близько $14,5-15 тис., то новозбудованоњ аналог≥чноњ сер≥њ в тому самому район≥ (площею 60 кв. м) " 63 тис. грн, або, в≥дпов≥дно, не б≥льше н≥ж $12,5 тис. ≥лька тис¤ч можна заощадити й купуючи нову двок≥мнатну квартиру в новому будинку не менш попул¤рноњ сер≥њ “. «а конкурентними ц≥нами пропонують нав≥ть квартири у теплих цегл¤них будинках та будинках, що будуютьс¤ за ≥ндив≥дуальними проектами.

ƒо реч≥, до цього не зайве зауважити, що покупець на вторинному ринку зазвичай змушений користуватис¤ послугами р≥елтор≥в, в≥д чого його витрати зростають ще на 5% до ц≥ни квартири. “ож реальна р≥зниц¤ в ц≥н≥ м≥ж двома квартирами (з наведеного прикладу) становитиме вже $2,7-3,2 тис., а варт≥сть квадратного метра в≥др≥зн¤тиметьс¤ в≥д $48 до майже $60. ¬рахуйте сюди ще й т≥ ризики, ¤к≥ мимовол≥ п≥дстер≥гають покупц≥в потриманоњ квартири " н≥хто з них не може бути певним стов≥дсотково, що оборудка не зак≥нчитьс¤ втратою грошей. ÷е не в≥зьметьс¤ гарантувати н≥ найдосв≥дчен≥ший р≥елтер, н≥ нотар≥ус. “а й ремонт, хоч ¤к це парадоксально, в стар≥й квартир≥ об≥йдетьс¤ куди дорожче, н≥ж у новобудов≥. ќстанн≥, до реч≥, здаютьс¤, на бажанн¤ покупц¤, повн≥стю упор¤дкованими.

√оловне

" ≤нвестуванн¤ буд≥вництва новоњ квартири вже зараз обходитьс¤ дешевше, н≥ж куп≥вл¤ аналог≥чноњ за площею потриманоњ.

а ÷≥на квартир на вторинному ринку хоч ≥ впала в доларовому екв≥валент≥, проте значно менше, н≥ж зр≥с у ц≥н≥ сам долар.

а —об≥варт≥сть новозбудованого житла, починаючи з 1 с≥чн¤ 2000 року, знизитьс¤ приблизно на 5-7% за рахунок того, що буд≥вельно-монтажн≥ роботи не обкладатимутьс¤ ѕƒ¬. јле вже зараз зат¤жний спад ц≥новоњ тенденц≥њ на ринку нерухомост≥ разом з високими темпами девальвац≥њ гривн≥ суттЇво зм≥нили ≥нвестиц≥йну приваблив≥сть первинного та вторинного сегмент≥в цього ринку. «окрема, ¤кщо операц≥¤ з куп≥вл≥ потриманого житла з метою наступного його перепродажу нараз≥, кр≥м клопот≥в, об≥ц¤Ї х≥ба що збитки, кап≥таловкладенн¤ в новобудови гарантуЇ ≥нвесторов≥ пристойн≥ див≥денди.

а ўе й дос≥ б≥льш≥сть перес≥чних громад¤н, та й дехто з фах≥вц≥в, не завважують разючих зм≥н, що в≥дбулис¤ тут. ¬они традиц≥йно вважають, що купити нову квартиру - задоволенн¤ дл¤ заможних. ƒл¤ вс≥х ≥нших -хоча б от¤гнутис¤ на апартаменти ½секонд-хенду╗. ≤ помил¤ютьс¤. Ѕо нараз≥ все вже не так однозначно.

ƒох≥д ≥нвестора " 15% у валют≥. –изик " м≥н≥мальний

Ќ≥чого дивного, що частина мешканц≥в иЇва вже зметикувала щодо зм≥н кон'юнктури ≥ встигла пол≥пшити своњ житлов≥ умови, скориставшись ц≥новою диспропорц≥Їю. ј Ї й так≥, ¤к≥ не без усп≥ху ≥нвестують у буд≥вництво житла в столиц≥ з метою наступного його перепродажу. Ќове житло, що потрапл¤Ї на вторинний ринок, зазвичай де¤кий час зростаЇ в ц≥н≥ ≥ при цьому користуЇтьс¤ непоганим попитом.

ќсобливо зисковими Ї так≥ операц≥њ п≥д час максимальних ц≥нових перекос≥в, коли гривн¤ прот¤гом короткого пром≥жку часу суттЇво девальвуЇ. “од≥, по-перше, ≥нертн≥сть продавц≥в на вторинному ринку не дозвол¤Ї в≥дпов≥дно скоригувати ц≥ни. ѕо-друге, буд≥вельники, ¤к≥ зазвичай встановлюють гривнев≥ ц≥ни на своЇ житло в≥дпов≥дно до поточного попиту на нього, теж не посп≥шають за доларом. (Ќараз≥ й маЇмо справу з таким моментом.) ” цей час зам≥сть того, щоб витрачатис¤ на квартиру на вторинному ринку, доларову гот≥вку конвертують за виг≥дним курсом ≥ вкладають у житло, ¤ке щойно мають здавати буд≥вельники. «в≥сно, наступний продаж придбаних апартамент≥в приносить щонайменше к≥лька ½штук╗, зазвичай дох≥д ≥нвестора з двок≥мнатноњ квартири становить приблизно 15% в≥д вкладеноњ суми. “а й продаЇтьс¤ вона знову ж таки вже на вторинному ринку, а отже за в≥льноконвертовану валюту.

–изику " практично жодного. Ќав≥ть послуги р≥елтора н≥чого не коштуватимуть " за все розрахуЇтьс¤ покупець. ј ви оч≥куЇте черговоњ нагоди, аби вдало ≥нвестувати в новеньку квартиру. Ѕлаго, так≥ нагоди в≥тчизн¤ний ф≥нансовий ринок останн≥м часом пропонуЇ довол≥ часто.