|
|
—татьи о строительстве >> редитование молодежного жиль¤ >> —тан ≥ перспективи ≥потечного кредитуванн¤ |
—тан ≥ перспективи ≥потечного кредитуванн¤
ћ`¤к≥шевська ќ. —тан ≥ перспективи ≥потечного кредитуванн¤ // ‘≥нанси ”крањни. 2003 . є11. C. 112-118
–озгл¤даЇтьс¤ стан ≥потечного ринку в ”крањн≥, його нормативна база, заходи щодо пол≥пшенн¤ цього виду кредитуванн¤, ≥сторичне виникненн¤ й розвиток ≥потеки у крањнах ≥з розвиненою ринковою економ≥кою, зокрема у —Ўј та Ќ≥меччин≥.
The author looks into the state of hypothecary (mortgage) market in Ukraine, its normative basis, measures for improving this form of crediting, historical emergence and development of mortgage system in the countries with advanced market economies, notably in the USA and Germany.
” св≥тов≥й практиц≥ наданн¤ позик п≥д нерухом≥сть завжди давало банкам стаб≥льний прибуток за пор≥вн¤но невеликих ризик≥в. јле ризик змушуЇ кредитора вимагати в≥д позичальника того чи ≥ншого забезпеченн¤ кредиту. “ак, наприклад, ризик неповерненн¤ кредиту в —Ўј становить приблизно 3%. ¬ ”крањн≥ такоњ статистики немаЇ, бо немаЇ повноц≥нного ринку власне ≥потечного кредитуванн¤. ѕроте цей в≥дсоток у наших умовах може бути набагато б≥льший ≥з багатьох причин. ѕо-перше, потенц≥йн≥ позичальники не посп≥шають легал≥зувати своњ фактичн≥ прибутки, тому њхн¤ кредитоспроможн≥сть визначаЇтьс¤ за непр¤мими показниками, по-друге, загальна економ≥чна нестаб≥льн≥сть може призвести до втрати позичальником джерела своњх доход≥в ≥, в≥дпов≥дно, можливост≥ вчасно вносити платеж≥; по-третЇ, за чергового дефолту варт≥сть нерухомост≥ у доларовому екв≥валент≥ може значно знизитис¤, ≥ тод≥ при продажу майна (квартири), у раз≥ втрати кредитоспроможност≥ позичальником, одержаноњ суми не вистачить, щоб покрити кредит ≥ дати змогу позичальнику отримати дешевше житло.
«абезпеченн¤ кредиту у вигл¤д≥ переважних прав банку на певне майно Ї у цьому випадку додатковою гарант≥Їю повного ≥ своЇчасного поверненн¤ кредиту при банкрутств≥ чи небажанн≥ позичальника сплатити борг. «абезпеченн¤м кредиту можуть бути гарант≥йн≥ зобов'¤занн¤ третьоњ особи, у тому числ≥ страховоњ компан≥њ. ќднак част≥ше дл¤ забезпеченн¤ кредиту використовуЇтьс¤ застава. √оловна њњ перевага в тому, що у раз≥ невиконанн¤ зобов'¤зань за кредитним договором банк маЇ переважне право перед ≥ншими кредиторами отримати забезпеченн¤ за рахунок заставленого майна. р≥м того, застава м≥стить у соб≥ право вимоги. ÷е св≥дчить про те, що, ¤к≥ б операц≥њ не були проведен≥ ≥з заставним майном, воно залишаЇтьс¤ предметом застави нав≥ть до зупинки основного зобов'¤занн¤ (незалежно в≥д того, в чињй власност≥ воно перебуваЇ).
Ќайприваблив≥шим дл¤ банку у процес≥ кредитуванн¤ Ї такий р≥зновид забезпеченн¤, ¤к ≥потека (застава нерухомого майна).
“ерм≥н "≥потека" уперше був ужитий у √рец≥њ в VI стол≥тт≥ до н. е. аф≥нським реформатором —олоном. ” 594 роц≥ до н. е. ним були впроваджен≥ так≥ в≥дом≥ реформи, ¤к скасуванн¤ поземельного боргу, запровадженн¤ запов≥т≥в. ¬ јф≥нах заставою дл¤ зобов'¤зань слугувала власн≥сть боржника, ¤кому у раз≥ неспроможност≥ сплатити борг загрожувало рабство. Ќатом≥сть —олон запропонував досить рац≥ональний спос≥б зам≥ни власноњ в≥дпов≥дальност≥ майновою. ≤потека була пов'¤зана ≥з забезпеченн¤м в≥дпов≥дальност≥ позичальника перед кредитором окремим земельним волод≥нн¤м.
«г≥дно ≥з «аконом ”крањни "ѕро ≥потеку" в≥д 05.06.2003 р. ≥потека " вид забезпеченн¤ виконанн¤ зобов'¤занн¤ нерухомим майном, що залишаЇтьс¤ у волод≥нн≥ й користуванн≥ ≥потекодавц¤, за ¤ким ≥потекотримач маЇ право у раз≥ невиконанн¤ боржником забезпеченого ≥потекою зобов'¤занн¤ одержати задоволенн¤ своњх вимог за рахунок предмета ≥потеки переважно перед ≥ншими кредиторами цього боржника у пор¤дку, встановленому цим законом.
«акон дозвол¤Ї потенц≥йним позичальникам зац≥кавити банки у видач≥ кредиту, визначивши досить широкий перел≥к предмет≥в ≥потеки. ƒо них належать:
" земельна д≥л¤нка, у тому числ≥ вид≥лена в натур≥, що належить на правах сп≥льноњ приватноњ власност≥;
" житловий будинок, прим≥щенн¤, квартира, частина житлового будинку;
" дачний або садовий будинок, гараж чи будь-¤ка ≥нша буд≥вл¤ господарського призначенн¤;
" п≥дприЇмство або його структурний п≥дрозд≥л.
ѕравовий режим також поширюЇтьс¤ на пов≥тр¤н≥ й морськ≥ судна, судна внутр≥шнього плаванн¤, косм≥чн≥ об'Їкти.
ѕредметом ≥потеки не можуть бути об'Їкти державноњ та комунальноњ власност≥, приватизац≥¤ (в≥дчуженн¤) ¤ких заборонена законом, нац≥ональн≥ культурн≥ й ≥сторичн≥ ц≥нност≥, що перебувають у державн≥й власност≥ й занесен≥ або п≥дл¤гають занесенню до ƒержавного реЇстру нац≥онального культурного надбанн¤.
¬изначають так≥ форми ≥потеки:
" звичайна ≥потека " передаванн¤ в ≥потеку одного об'Їкта нерухомого майна;
" об'Їднана ≥потека " одночасне передаванн¤ в ≥потеку двох або б≥льше об'Їкт≥в нерухомого майна;
" сп≥льна ≥потека " передаванн¤ в ≥потеку двох або б≥льше об'Їкт≥в нерухомого майна, ¤к≥ належать на правах власност≥ р≥зним особам;
" майнова порука " передаванн¤ в ≥потеку нерухомого майна, ¤ке належить на правах власност≥ трет≥й особ≥ (майновому поручителев≥);
" умовна ≥потека " коли ≥потечний догов≥р набираЇ чинност≥ з початку й до к≥нц¤ виконанн¤ передбаченоњ ним умови.
Ќерухоме майно, ¤ке Ї предметом ≥потеки, може бути передане в наступну ≥потеку, ¤кщо ≥ншого не передбачено законом або ≥потечним договором.
≤потечний догов≥р укладаЇтьс¤ у письмов≥й форм≥ й п≥дл¤гаЇ нотар≥альному засв≥дченню. «а посв≥дченн¤ ≥потечного договору ст¤гуЇтьс¤ державне мито у розм≥р≥ 0,1% вартост≥ предмета ≥потеки, зг≥дно з п. « ст. « ƒекрету ћ” " ѕро державне мито" в≥д 21.01.93 р. є 7"93.
Ќотар≥ус, ¤кщо це передбачено ≥потечним договором, одночасно накладаЇ заборону на в≥дчуженн¤ предмета ≥потеки.
—п≥ввласник предмета ≥потеки може передати в ≥потеку частину нерухомост≥, ¤ка належить йому, без згоди ≥нших сп≥ввласник≥в за умови вид≥ленн¤ њњ у натур≥ й реЇстрац≥њ права власност≥ на нењ, ¤к на окремий об'Їкт. «а згодою стор≥н ≥потечного договору страхове в≥дшкодуванн¤ може бути спр¤моване на в≥дновленн¤ предмета ≥потеки, що, безумовно, виг≥дно дл¤ ≥потекодавц¤.
≤потека п≥дл¤гаЇ державн≥й реЇстрац≥њ у пор¤дку, передбаченому ≤нструкц≥Їю про пор¤док державноњ реЇстрац≥њ права власност≥ на об'Їкти нерухомого майна, що перебувають у власност≥ юридичних ≥ ф≥зичних ос≥б, затвердженою наказом ƒержавного ом≥тету з буд≥вництва, арх≥тектури та житловоњ пол≥тики ”крањни в≥д 09.06.98 р. є121 та зареЇстрованою в ћ≥н≥стерств≥ юстиц≥њ ”крањни 26.06.98 р. за є399/2839.
≤потека припин¤Їтьс¤ у раз≥:
" припиненн¤ основного зобов'¤занн¤;
" реал≥зац≥њ предмета ≥потеки в≥дпов≥дно до цього закону;
" переходу до ≥потекотримача права власност≥ на предмет ≥потеки;
" визнанн¤ нед≥йсним на п≥дстав≥ р≥шенн¤ суду основного зобов'¤занн¤ або ≥потечного договору;
" знищенн¤ чи втрати переданоњ в ≥потеку буд≥вл≥ чи споруди, ¤кщо ≥потекодавець не в≥дновив њњ. јле ¤кщо предметом ≥потеки Ї земельна д≥л¤нка ≥ розташована на н≥й буд≥вл¤ чи споруда, у раз≥ знищенн¤ ц≥Їњ буд≥вл≥ чи споруди ≥потека земельноњ д≥л¤нки не припин¤Їтьс¤;
" внасл≥док зверненн¤ ст¤гненн¤ на предмет ≥потеки, тобто у раз≥, ¤кщо в момент настанн¤ терм≥ну виконанн¤ зобов'¤занн¤, забезпеченого заставою, воно не буде виконане, ¤кщо ≥ншого не передбачено законом чи договором.
¬≥домост≥ про припиненн¤ ≥потеки п≥дл¤гають державн≥й реЇстрац≥њ.
≤потека " це насамперед одна з форм кредитних в≥дносин, ≥ щоб надавати довгостроков≥ позики нав≥ть п≥д л≥кв≥дн≥ предмети ≥потеки, банку треба спочатку десь уз¤ти дл¤ цього ресурси. ј "довгих" пасив≥в переважна б≥льш≥сть банк≥в майже не маЇ.
Ќа нашу думку, одним ≥з основних завдань банк≥в щодо поповненн¤ "довгих" пасив≥в у нин≥шн≥й ринков≥й економ≥ц≥ Ї перетворенн¤ заощаджень населенн¤ в ≥нвестиц≥њ. ≤потека даЇ змогу моб≥л≥зувати значну частину заощаджень населенн¤ й кошт≥в ≥нвестор≥в ≥ спр¤мувати њх насамперед у так≥ важлив≥ галуз≥ народного господарства, ¤к≥ пов'¤зан≥ з житловим буд≥вництвом. ≤потечне кредитуванн¤ Ї тим механ≥змом, котрий забезпечуЇ взаЇмозв'¤зок м≥ж грошовими ресурсами населенн¤, банками ≥ п≥дприЇмствами буд≥вельного лектору, спр¤мовуючи њх у реальний сектор економ≥ки.
Ќа сьогодн≥, коли вживаютьс¤ заходи щодо стаб≥л≥зац≥њ економ≥ки й реформуванн¤ кредитно-ф≥нансовоњ системи, формуванн¤ системи ≥потечного житлового кредитуванн¤ стаЇ одним ≥з пр≥оритетних напр¤м≥в державноњ пол≥тики.
як правило, у розвинених крањнах норматив базовоњ вартост≥ становить 25"30%, а терм≥н поверненн¤ кредиту " близько 30 рок≥в. ќднак у цих крањнах ≥снуЇ прогнозована економ≥ка ≥ середн≥й клас ≥з досить високими й стаб≥льними прибутками. ќсоблив≥стю нашоњ економ≥ки Ї њњ перех≥дний пер≥од, а середн≥й клас держави не маЇ таких доход≥в. ќтже, терм≥н д≥њ ≥потеки тут не перевищуЇ к≥лькох рок≥в або й менше. ÷≥ чинники не дають змоги використати ≥потечну систему повною м≥рою.
—л≥д зазначити, що ≥потечний ринок завжди найб≥льше розвивавс¤ п≥д час економ≥чних криз, ¤к≥ охоплювали майже вс≥ крањни св≥ту. ≤ не випадково, що в 30-х роках у —Ўј особливе м≥сце в "Ќовому курс≥ –узьвельта" пос≥ла програма зб≥льшенн¤ платоспроможност≥ населенн¤ за допомогою ≥потечного кредитуванн¤. ÷е привело до того, що за останн≥ 30 рок≥в у —Ўј ≥потека дала змогу щор≥чно спр¤мовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. ≥ здавати в експлуатац≥ю в середньому 230 млн. кв. метр≥в житла. ÷¤ система не т≥льки даЇ змогу розв'¤зувати житлов≥ проблеми, а й стала основою економ≥чноњ стаб≥льност≥ крањни. ” чому суть ц≥Їњ системи" јмериканська система забезпеченн¤ ≥потеки дешевими ресурсами ірунтуЇтьс¤ на вторинному ≥потечному ринку. ” —Ўј в≥н побудований на основ≥ трьох ≥потечних агентств, головна мета ¤ких " викуп у банк≥в ≥потечних кредит≥в ≥ випуск на њхн≥й основ≥ власних ц≥нних папер≥в.
÷¤ система почала формуватис¤ у 1938 роц≥, коли було створено перше агентство "Fannie ћае". ÷е була державна структура, призначена дл¤ викупу за бюджетн≥ кошти ≥потечних кредит≥в. ћасштаби њњ д≥¤льност≥ тривалий час були незначн≥. јле наприк≥нц≥ 60-х рок≥в портфель ≥потечних кредит≥в агентства с¤гнув 7 млрд. дол., що становило приблизно 2,5% ≥потечного ринку. ” цей же пер≥од асоц≥ац≥¤ "Fannie ћае" була розпод≥лена на дв≥ структури -" "Ginnie ћае", ¤ка зберегла державний статус, ≥ створену в 1970 роц≥ "Freddie Mac", котра одержала статус п≥дконтрольного держав≥ акц≥онерного товариства з правом викупу кредит≥в дл¤ малозабезпеченого населенн¤. Ќап≥вдержавний статус двох агентств зводитьс¤ до регулюванн¤ њхньоњ д≥¤льност≥ ур¤дом ≥ до гарантованоњ можливост≥ одержати позику в раз≥ потреби до 2,25 млрд. дол. з≥ скарбниц≥. р≥м того, прибуток за ц≥нними паперами агентств, так само ¤к ≥ прибуток за ц≥нними паперами американського казначейства, зв≥льн¤Їтьс¤ в≥д багатьох податк≥в.
«г≥дно з американською моделлю м≥н≥м≥зац≥њ в≥дсотк≥в за ≥потечними кредитами банк надаЇ ≥потечний кредит позичальников≥, тобто перераховуЇ йому своњ кошти в обм≥н на зобов'¤занн¤ прот¤гом визначеного строку щом≥с¤чно повертати банку ф≥ксовану суму.
Ѕанк продаЇ кредит одному з агентств, передаючи при цьому ≥ зобов'¤занн¤ щодо забезпеченн¤. јгентства швидко в≥дшкодовують банку виплачен≥ кошти ≥ в обм≥н прос¤ть переказувати отримуван≥ щор≥чн≥ виплати за м≥нусом марж≥ банку в агентство.
–озм≥р щом≥с¤чних виплат, тобто ставку, за ¤кою агентство зобов'¤зуЇтьс¤ купувати ≥потечн≥ кредити, встановлюЇ саме агентство. ÷≥ ставки публ≥куютьс¤ щоденно ≥ д≥йсн≥ прот¤гом 60 дн≥в. ќтже, починаючи переговори з кл≥Їнтом, банк називаЇ йому ¤к ставку за кредитом ставку агентства ≥ свою маржу. ”продовж 60 дн≥в банк зак≥нчуЇ перев≥рку кл≥Їнта ≥ житла, видаЇ кредит, отримуЇ в≥д агентства в≥дшкодуванн¤ ≥ надал≥ д≥Ї ¤к посередник, передаючи частину кошт≥в в≥д позичальника агентству, а частину лишаючи соб≥. “аким чином, у —Ўј ставки за ≥потечними кредитами не пов'¤зан≥ н≥ з≥ ставками за ≥ншими банк≥вськими кредитами, н≥ з варт≥стю депозит≥в. ™дине, що њх визначаЇ, це ставка, за ¤кою ≥потечн≥ кредити купуютьс¤ агентствами. —тавка, за ¤кою агентства купують ≥потечн≥ кредити, залежить в≥д т≥Їњ ставки дох≥дност≥ за ц≥нними паперами агентства, на ¤ку погодилис¤ ≥нвестори. ѕричому ставки за цими ц≥нними паперами нижч≥, н≥ж ставки за борговими зобов'¤занн¤ми орган≥зац≥й, що мають найвищий статус над≥йност≥ јјј, ≥ т≥льки на 100"150 базисних пункт≥в вищ≥ в≥д ставок за державними ц≥нними паперами.
јмериканська схема ≥потеки припускаЇ продаж отриманоњ нерухомост≥ нав≥ть тод≥, коли кредит на њњ куп≥влю не до к≥нц¤ сплачений. ” цьому раз≥ проводитьс¤ продаж заставноњ на нерухом≥сть.
Ќа в≥дм≥ну в≥д американськоњ н≥мецька система ≥потечного кредиту менш гнучка, вона базуЇтьс¤ не на залученн≥ банк≥вського кап≥талу, а на використанн≥ кошт≥в самих учасник≥в ≥потеки. —утн≥сть н≥мецькоњ системи забезпеченн¤ дешевих довгострокових ресурс≥в дл¤ ≥потечного кредитуванн¤ пол¤гаЇ у створенн≥ замкненого ≥потечного &# |
|
|
